La montagne toujours au top de l'immobilier

08/12/2020
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Dans son dernier rapport, Cimalpes met en exergue les nouvelles tendances qui soutiennent le marché immobilier de montagne.

Selon le dernier rapport de Cimalpes, le confinement a entraîné de nombreux reports de signature au cours du premier semestre, mais aucune transaction n’a été annulée en raison du Covid-19 au sein du réseau Cimalpes qui compte 11 agences réparties dans 7 stations (Méribel, Courchevel, Megève, Saint-Martin de Belleville, Val Thorens, Tignes et Megève).

La crise du Covid-19 a cependant accéléré plusieurs évolutions. C’est vrai au niveau individuel avec des acheteurs qui ont pu, pendant la période de confinement, mûrir l’idée d’un investissement immobilier dans les Alpes françaises.

C’est, semble-t-il, vrai au niveau des comportements collectifs pour ce qui est du marché de la location avec la montée en puissance de la tendance du last minute et de l’aspiration à plus de flexibilité, notamment sur les conditions d’annulation.

Et c’est vrai aussi pour le marché de la transaction, qui profite du caractère de valeur refuge de l’immobilier, de conditions avantageuses pour acheter dans le neuf (récupération de la TVA et réduction des frais de notaire) ainsi que d’un déplacement qui devient structurel de la clientèle de l’hôtel ou des résidences de tourisme vers l’offre en chalet ou appartement.

6 % de hausse des prix dans le neuf

Dans les stations de références de Cimalpes, nous observons des hausses de prix global qui s’échelonnent de 2 % à Courchevel et 3,4 % à Saint-Martin-de-Belleville. Dans le neuf, les prix ont grimpé de 6,5 % à Méribel et 6 % à Megève. Il faut compter entre 22 000 et 28 000 euros le m2 pour un chalet premium dans le neuf à Méribel 20 000 euros du m2 pour de l’ancien rénové. A Megève, les chalet premium neuf trouve preneur à 18 000 euros le m2. La hausse est portée par les acheteurs français. La demande issue des pays proches – Suisse, Allemagne, Belgique, Pays-Bas – ne cesse également de progresser, compensant largement la relative érosion du marché britannique.

 Les nouvelles tendances qui soutiennent le marché immobilier de montagne

Pour Benjamin Berger, directeur associé de Cimalpes, la première tendance est liée taux d’intérêt des prêts bancaires sont toujours très incitatifs même si le marché se tend légèrement. Néanmoins, les banques, elles, sont contraintes de maîtriser leurs risques face à une situation économique incertaine et durcissent les conditions d’accès aux prêts immobiliers. Le marché est donc à la fois dynamique mais tendu. Ensuite, la fiscalité est toujours attractive grâce au régime de loueur meublé avec service de para-hôtellerie, renforçant les opportunités de diversification des portefeuilles d’actifs.

L’immobilier de tourisme, et particulièrement celui de la montagne, séduit de plus en plus d’investisseurs, institutionnels comme particuliers, du fait d’une évolution des programmes proposés, en complète rupture avec le passé. Ces nouveaux programmes font la part belle aux résidences « nouvelle génération » offrant des espaces de bien-être, des surfaces plus grandes, des services para-hôteliers, autant d’évolutions indispensables pour soutenir l’effort des stations pour développer une offre « toutes saisons » et s’affranchir des risques liés au réchauffement climatique.

Cette classe d’actifs est notamment intéressante pour les particuliers investisseurs qui sont attirés par le droit d’occupation personnelle et la récupération de TVA sur l’acquisition permise par la mise en location avec services hôteliers pendant 20 ans : ils peuvent notamment bénéficier de certains avantages en cas d’acquisition via les statuts de loueur de meublé professionnel ou non professionnel (LMP/LMNP). Pour les clients, le locatif, notamment avec services para-hôteliers, est une solution jugée plus adaptée aux nouvelles exigences sanitaires car elle permet de partir en vacances et de réunir ses proches dans un cadre plus préservé des contraintes et restrictions pesant sur les lieux mêlant les publics, tout en bénéficiant de services tels qu’un chef à domicile ou d’une gouvernante ; le personnel inhérent à la para-hôtellerie étant sujet à des protocoles sanitaires très stricts.

La digitalisation du secteur profite aussi au marché de l’immobilier de montagne. Serrures connectées, états des lieux dématérialisés… Le contexte sanitaire accélère la digitalisation des métiers de l’immobilier qui permet aux acteurs capables d’adopter rapidement les innovations technologiques de gagner en productivité et compétitivité.

La digitalisation de l’intermédiation a ainsi bouleversé depuis dix ans le marché de la location de vacances. En effet, un acteur comme Airbnb, qui n’est pas seulement une plateforme de mise en relation entre particuliers, permet de connecter tout ou partie du parc locatif des agences immobilières et donc de générer des flux massifs de réservations instantanément. L’avènement des proptech permettra également d’accroître la compétitivité du secteur avec des leviers marketing toujours plus prédictifs sur le marché mais également des leviers d’enrichissement de l’expérience client.

À terme, le déploiement de ces nouvelles technologies rendra le marché de l’immobilier de montagne encore plus accessible auprès d’une clientèle d’investisseurs et vacanciers locataires souvent éloignée géographiquement. On note aussi une nouvelle tendance : les locations longues en hiver. Avec la démocratisation du télétravail, cette tendance, d’abord imposée par les mesures gouvernementales, vient s’ancrer progressivement dans la culture d’entreprise et permet aux familles d’étendre leur location d’une ou deux semaines supplémentaires. Phénomène également hérité de la crise sanitaire, les locations de plusieurs mois émanent d’une clientèle de professionnels envisageant de télé travailler en station cet hiver.

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